2.Quejas destacadas
Atendiendo a la clasificación de las distintas materias que se incluyen en el área de Vivienda, a continuación pasamos a analizar las principales cuestiones que han sido objeto de reclamación ciudadana.
2.1. Acceso a la vivienda: acreditación de la necesidad y procedimiento de adjudicación
Como consecuencia de la entrada en vigor a comienzos de año de la Orden de 15 de octubre de 2012, del registro de solicitantes de vivienda y procedimientos para la adjudicación de Viviendas de Protección Oficial y Alojamientos Dotacionales de Régimen Autonómico han sido abundantes las consultas y quejas que hemos recibido sobre las distintas modificaciones que dicha norma ha introducido en los procedimientos de asignación de viviendas de protección oficial y en la gestión del Registro de Solicitantes de Vivienda. Este incremento de las reclamaciones ciudadanas ha venido motivado por la singularidad e importancia de los cambios incorporados por el citado reglamento en relación con una regulación que venía aplicándose de forma prácticamente uniforme durante muchos años.
Lo cierto es que en todos los expedientes analizados, cuya intervención hemos concluido al cierre de este informe, no hemos apreciado que las cuestiones que han sido objeto de consulta supongan un menoscabo de los derechos o intereses de las personas demandantes de vivienda protegida y, en este sentido, nuestra intervención ha consistido fundamentalmente en una labor de asesoramiento e información sobre el nuevo contexto legal.
Los asuntos que más reclamaciones han suscitado han sido los siguientes: La inscripción en el Registro de Solicitantes de Vivienda exclusivamente en un único régimen de disfrute de la vivienda protegida (o en compra o en arrendamiento); la incompatibilidad de resultar beneficiario de una vivienda protegida en alquiler y el alta de la inscripción en régimen de compra; la baja en el Registro de Solicitantes por una sola renuncia a la adjudicación de una vivienda protegida y la restricción del acceso a una vivienda protegida en régimen de compra a personas propietarias o titulares de otros
derechos reales exceptuadas del requisito de carencia de vivienda.
Como ya hicimos referencia en el informe del año pasado siguen llegando quejas de familias adjudicatarias de viviendas de protección oficial que demandan un cambio de vivienda. Entre las estudiadas este año se encuentra la de una ciudadana que manifestaba que su familia se había incrementado en los últimos años y que como consecuencia de ello la vivienda adjudicada no cumplía con la ratio legal mínima.
La reclamante requería nuestra intervención porque después de solicitar un cambio de vivienda a la sociedad pública Alokabide su petición de reubicación le había sido denegada.
Una vez estudiada la queja solicitamos al Departamento de Empleo y Políticas Sociales un informe explicativo sobre las razones por las que la solicitud de la reclamante había sido denegada. En respuesta a nuestra petición de colaboración el departamento admitió que, efectivamente, debía analizarse si concurrían los requisitos legales para la concesión del cambio de vivienda solicitado y, tras la emisión de la correspondiente resolución por la Delegación Territorial de Vivienda en Araba/Álava, la reclamante pudo finalmente acceder a otra vivienda adecuada a las necesidades de espacio de su unidad familiar.
2.2. Alquiler vivienda protegida
Este año hemos apreciado un incremento de las consultas y quejas ciudadanas de personas arrendatarias de viviendas de protección pública que solicitan una disminución de la renta de sus alquileres. Indudablemente la situación de precariedad económica y laboral por la que muchas personas y familias están atravesando explica que un encarecimiento de las rentas mensuales pueda suponerles un grave quebranto económico.
Lo anterior, unido a la apreciable bajada de las rentas de los alquileres privados, hace preciso que las administraciones públicas estudien la adecuación de los precios de los alquileres públicos a la realidad de los tiempos que vivimos y, más concretamente, a la economía familiar de las personas necesitadas de una vivienda protegida.
A este respecto debe tenerse en consideración que el “Informe de Evaluación de la Política de Alquiler en 2012”, hecho público por el Observatorio Vasco de la Vivienda en julio de 2013, señala que, en los últimos años, se está produciendo una trayectoria divergente entre las rentas de los alquileres públicos y las de los alquileres privados e indica que así como el importe medio de la renta protegida ha crecido un 24% la renta media del mercado libre ha experimentado un retroceso del 4,5%.
Precisamente, en relación con el importe de los alquileres públicos, este año hemos concluido un expediente de queja en el que valoramos que la actualización de determinados alquileres públicos no era correcta ni proporcionada y que motivó la emisión de la siguiente recomendación: “Resolución del Ararteko, de 12 de noviembre de 2012, por la que se recomienda al Departamento de Vivienda Obras Públicas y Transportes que los precios de los alquileres públicos regulados por la normativa anterior a la Orden de 3 de noviembre de 2010 se modulen para que resulten más asequibles, mediante la implantación de los mecanismos correctores oportunos en la actualización anual de sus rentas”.
El análisis de una reclamación de una ciudadana, que denunciaba el incremento desproporcionado del alquiler de una vivienda protegida, nos llevo a concluir que, tras la entrada en vigor de la Orden de 3 de noviembre de 2010, sobre determinación de los precios máximos de las viviendas de protección oficial, la regulación de la actualización de las rentas establecidas por contratos de arrendamiento anteriores a dicha norma era inadecuada y que ello podía provocar un encarecimiento excesivo de dichas rentas, que considerábamos contrario a la realidad social y a la protección que debe garantizarse a aquellas personas necesitadas de vivienda.
Por ello, recomendamos al extinto Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes que analizara las actualizaciones de las rentas de los arrendamientos protegidos pactados antes de la vigencia de la Orden de 3 de noviembre de 2010 y que adoptara las medidas precisas para moderar aquellas actualizaciones que supusieran un incremento desmesurado de los precios de los alquileres.
En la contestación, remitida este año por el Departamento de Empleo y Políticas Sociales, no se acepta la existencia de un incremento desmesurado de la renta de la promotora de la queja, ni se acoge, favorablemente, nuestra demanda de establecer mecanismos de corrección de las rentas de los alquileres públicos regulados por la normativa anterior de la Orden de 3 de noviembre de 2010.
Otro de los asuntos que ha merecido la emisión de varias recomendaciones al Departamento de Empleo y Políticas Sociales es el relativo al estado en el que deben ser restituidas las viviendas incorporadas al “Programa de Vivienda Vacía” (Bizigune). Dos propietarios de viviendas que habían sido cedidas y arrendadas en el citado programa público solicitaban nuestra intervención ante la negativa del departamento a responder del mobiliario y enseres desaparecidos de las viviendas y de las deficiencias encontradas en las mismas. Tras examinar ambas reclamaciones formulamos sendas resoluciones: la “Resolución del Ararteko de 18 de febrero de 2013, sobre el estado en el que el Departamento de Empleo y Políticas Sociales debe restituir a las personas propietarias las viviendas incorporadas al ‘Programa de Vivienda Vacía’ (Bizigune) una vez finalizado el arrendamiento de las mismas” y la “Resolución del Ararteko de 1 de marzo de 2013, sobre el estado en el que el Departamento de Empleo y Políticas Sociales debe restituir a las personas propietarias las viviendas incorporadas al ‘Programa de Vivienda Vacía’ (Bizigune) una vez finalizado el arrendamiento de las mismas”.
En ambas recomendaciones concluíamos que el departamento, por un lado, debía reconocer a las personas propietarias el derecho a la reposición del mobiliario y enseres (o, subsidiariamente, el derecho a percibir la correspondiente compensación económica) y, por otro
, debía revisar los modelos de contrato de mandato empleados para la incorporación de viviendas vacías al referido programa público e incluir las previsiones oportunas sobre el mobiliario y los enseres entregados con la vivienda.
Estas dos actuaciones han concluido con el compromiso favorable del Departamento de Empleo y Políticas Sociales de modificar los contratos de cesión de viviendas al programa público, a partir de la aprobación y entrada en vigor del nuevo reglamento sobre el “Programa Vivienda Vacía” (Bizigune), el cual ha sido finalmente publicado el 30 de diciembre de 2013 (Decreto 466/2013, de 23 de diciembre).
Respecto al derecho a que los propietarios reclamantes fueran resarcidos por los perjuicios derivados de la desaparición de mobiliario y enseres, el departamento rechazó nuestra recomendación en uno de los casos y, por el contrario, admitió en el otro
el derecho de la propietaria de la vivienda a percibir una compensación económica.
Para cerrar este apartado señalaremos que, como en años anteriores, en el 2013 también han sido numerosas las quejas presentadas por arrendatarios de viviendas de protección oficial y de viviendas integradas en el “Programa de Vivienda Vacía” (Bizigune) en las que se denunciaban retrasos en la devolución de fianzas o en el reintegro de gastos de suministros (agua, gas y electricidad) indebidamente abonados. En la mayoría de estos casos la sociedad pública Alokabide, adscrita al Departamento de Empleo y Políticas Sociales, ha resuelto adecuadamente y con prontitud la devolución de las cantidades reclamadas por las personas arrendatarias.
2.3. Desperfectos por defectos constructivos en viviendas protegidas
La existencia de deficiencias constructivas en las viviendas protegidas suele ser fuente habitual de conflicto entre las personas adjudicatarias de las viviendas y las administraciones públicas. La demora con la que las administraciones, en ocasiones, responden a las reclamaciones por defectos constructivos provoca que los ciudadanos requieran nuestra intervención, bien para obtener una respuesta formal sobre el aspecto reclamado, bien para que la administración competente disponga las medidas de reparación correspondientes.
Hemos observado que del total de las quejas recibidas un 80% se refiere a deficiencias en viviendas de protección pública cedidas en régimen de arrendamiento. En estos supuestos es fundamental dilucidar cuál es el origen de los defectos reclamados para poder valorar si el arreglo debe ser asumido por la administración pública. Así, por ejemplo, si las deficiencias son debidas a un mal uso de la vivienda, o al desgaste derivado de un uso ordinario de la misma, la reparación debe ser realizada por la persona arrendataria. En todo caso, es importante que la administración emita el correspondiente informe técnico y motive convenientemente el sentido de su resolución.
Como muestra de las intervenciones practicadas este año, citaremos el caso de una inquilina de una vivienda del “Programa de Vivienda Vacía” (Bizigune) que manifestaba que la vivienda le había sido entregada con algunos desperfectos y mostraba su temor a que, a la finalización del contrato de arrendamiento, llegado el momento de devolverle la fianza ésta pudiera serle retenida, imputándole el arreglo de deficiencias que ella no había causado.
Dirigimos una petición de colaboración al Departamento de Empleo y Políticas Sociales que nos respondió con un informe en el que se indicaba que la vivienda, en la que ya se habían ejecutado algunas reparaciones, reunía las condiciones óptimas de habitabilidad y que las observaciones realizadas por la reclamante figuraban en la información que la sociedad pública Alokabide tenía sobre el estado de entrega de la vivienda para ser consideradas en el momento de la devolución de la fianza a la arrendataria.
Con esta queja, y otras recibidas de contenido similar, se constata la necesidad de que el Departamento de Empleo y Políticas Sociales consolide los mecanismos que posibilitan la reclamación de deficiencias en las viviendas protegidas cedidas en arrendamiento o incorporadas a su programa público de vivienda vacía, con el doble fin de que las personas arrendatarias puedan, con las debidas garantías, defender sus derechos y cumplir con sus obligaciones.
2.4. Funcionamiento de la Administración y procedimiento administrativo
En este apartado merece destacar el resultado de una intervención que posibilitó que una madre separada con un hijo menor a su cargo obtuviera el visado de compra de una vivienda protegida de la que había resultado adjudicataria.
La reclamante denunciaba que en la Delegación Territorial de Vivienda en Bizkaia se le había informado que su contrato de compra no iba a obtener la correspondiente autorización, porque consideraban que no podía acogerse a una de las situaciones de necesidad de vivienda establecidas en la actualmente derogada Orden de 16 de abril de 2008, sobre circunstancias de necesidad de vivienda. Al parecer, en dicha delegación territorial entendían que las previsiones de dicha orden sólo eran aplicables a los supuestos de separación o divorcio de matrimonios o de parejas de hecho inscritas en el Registro de Parejas de Hecho de la Comunidad Autónoma del País Vasco y le comunicaban que ella y su ex pareja no habían acreditado la inscripción en el referido registro.
Fueron varias las peticiones de colaboración que, en la tramitación de esta queja, remitimos al extinto Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes para defender el derecho de la reclamante y de su hijo al disfrute de la vivienda protegida que le había sido asignada después de su separación. Abogamos, en todo momento, por una interpretación no restrictiva de la citada orden que hiciera posible su aplicación a todas aquellas uniones estables que reunieran los requisitos acreditativos de la necesidad de vivienda, con independencia de si esa unión estable figuraba o no inscrita en el Registro de Parejas de Hecho.
Argumentamos que una interpretación que atendiera al espíritu y finalidad de dicha norma debía otorgar el mismo trato a todas aquellas parejas que habían convivido en una comunidad de vida análoga a la matrimonial y cuya ruptura conllevara una apremiante necesidad de vivienda. En este sentido, consideramos que el derecho de la reclamante a una vivienda protegida era incuestionable, porque, además, fruto de la convivencia en pareja había tenido un hijo cuya guarda y custodia legal le había sido asignada.
Finalmente, el Departamento de Empleo y Políticas Sociales se avino a admitir la interpretación propuesta por la institución y la promotora de la queja pudo conseguir el visado para la compra de la vivienda protegida que le había sido adjudicada. El departamento nos remitió la siguiente valoración de aplicación a futuros supuestos similares que pudieran plantearse:
“Este Departamento ha estimado conveniente modificar el criterio de interpretación que venía aplicándose del concepto de pareja de hecho en relación al requisito de necesidad de vivienda entendiendo que si consta probada dicha relación por cualquier prueba admitida en derecho, no sólo la inscripción en el Registro de Parejas de Hecho, debe aplicarse la excepción de referencia”.
2.5. Otros
En relación con los colectivos que tienen una especial necesidad de vivienda este año hemos examinado varias reclamaciones ciudadanas en las que se ponía de manifiesto la dificultad que en las actuales condiciones del mercado inmobiliario están teniendo las personas propietarias de una vivienda que no reúne condiciones de accesibilidad para adquirir la vivienda adaptada que les ha sido adjudicada.
Dos familias, en las que uno de sus miembros era una persona con discapacidad física, nos planteaban que, como el Departamento de Empleo y Políticas Sociales había declinado el ofrecimiento de venta de la vivienda de su propiedad y ante la imposibilidad de enajenarla en el mercado libre, no disponían de medios económicos para poder comprar la vivienda adaptada asignada y que precisaban urgentemente por las limitaciones de movilidad que tenían en la vivienda de su propiedad.
En ambos supuestos reclamamos a las administraciones concernidas, el Departamento de Empleo y Políticas Sociales y el Ayuntamiento de Bilbao, la búsqueda de una solución que hiciera posible el disfrute de la vivienda protegida adaptada a las familias adjudicatarias (mediante su cesión en régimen de alquiler hasta la venta de la vivienda de su propiedad) o, subsidiariamente, demandamos la cesión de otra vivienda de protección oficial adaptada en arrendamiento.
Tanto el Departamento de Empleo y Políticas Sociales como la entidad Viviendas Municipales de Bilbao respondieron favorablemente a nuestra petición y ofrecieron una alternativa habitacional adecuada a estas familias que, por circunstancias ajenas a su voluntad, carecían de recursos económicos para adquirir la vivienda protegida asignada.