16. Vivienda
En el a
ño 2012, excluidas las quejas que han sido rechazadas o remitidas a
otras defensorías, se han recibido en el á
rea de Vivienda un total de 121, lo que supone un 4,78% del conjunto de quejas tramitadas en la institución del A
rarteko. El desglose de las quejas, a
tendiendo a
las a
dministraciones concernidas, ha sido el siguiente:
– Administración General de la Comunidad A
utónoma (Gobierno Vasco).....99
– Administración local.....14
Por otro lado, las quejas se han distribuido del siguiente modo, en a
tención a
las materias sobre las que han versado:
– Funcionamiento de la a
dministración y procedimiento a
dministrativo.....49
– Alquiler de vivienda protegida.....36
– Acceso a
la vivienda: a
creditación de la necesidad y procedimiento de a
djudicación.....23
– Desperfectos por defectos de construcción en viviendas protegidas......10
– Ayudas a
compra y rehabilitación de vivienda.....1
– Otros as
pectos.....1
– Régimen de contratación, patrimonio y responsabilidad a
dministrativa.....1
En lo que respecta a
l detalle de la tramitación de las reclamaciones gestionadas a
lo largo de este a
ño, tanto de las recibidas a
lo largo de 2012, como de las que seguían en curso a
1 de enero de 2012, a
l a
bordar la redacción del presente informe, la situación en el á
rea es la siguiente:
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Como puede observarse en el a
nálisis que de las quejas más destacadas realizamos en el a
partado siguiente las a
dministraciones públicas han mostrado una importante receptividad a
las propuestas y recomendaciones realizadas por la institución del A
rarteko, lo que ha dado como resultado que un a
lto porcentaje de las a
ctuaciones incorrectas denunciadas por la ciudadanía haya sido favorablemente resuelto.
No obstante, en relación con los tiempos de respuesta, hemos constatado que las contestaciones a
nuestras peticiones de colaboración por parte del Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes del Gobierno Vasco en pocas ocasiones se han producido en el plazo conferido para ello y que, en consecuencia, con mucha frecuencia hemos tenido que recurrir a
la remisión del correspondiente requerimiento.
2. Quejas destacadas
Atendiendo a
la clasificación de las distintas materias que se incluyen en el á
rea de Vivienda, a
continuación pasamos a
a
nalizar las principales cuestiones que han sido objeto de reclamación ciudadana.
2.1. Acceso a
la vivienda: a
creditación de la necesidad y procedimiento de a
djudicación
Este a
ño hemos recibido varias quejas ciudadanas en las que familias a
djudicatarias de viviendas de protección oficial reclamaban un cambio de vivienda, a
l considerar que la que disfrutaban no era a
decuada por diferentes motivos, como su tamaño, ubicación o características técnicas de la misma. En los casos examinados, con excepción del que haremos a
lusión a
continuación, hemos comprobado que o bien no se cumplían los requisitos legales exigidos o bien no se había podido a
creditar la necesidad del cambio solicitado, lo que ha derivado en una finalización de nuestra intervención sin reproche hacia las a
dministraciones públicas que habían desestimado las pretensiones de las familias usuarias de las viviendas protegidas.
Distinto es el supuesto de una ciudadana, madre de dos hijos a
dolescentes, a
la que le fue as
ignada una vivienda de protección oficial en régimen de a
rrendamiento que constaba de un único dormitorio y tenía una superficie útil de 37,45 m2. En este caso, la reclamante solicitó a
l Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes un cambio de vivienda, que le fue denegado a
l entender el departamento que la a
ceptación de la vivienda no le facultaba a
solicitar otra vivienda de tamaño superior. Tras a
nalizar la reclamación ciudadana concluimos que la promotora de la queja tenía pleno derecho a
que el departamento le proporcionara el a
cceso futuro a
una vivienda de protección oficial que cumpliera con la ratio mínima legal de 15 m2 útiles por persona y para hacer constar los fundamentos de nuestra posición emitimos la “Resolución del A
rarteko, de 17 de a
bril de 2012, por la que se sugiere a
l Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes que a
dopte las medidas oportunas para que la reclamante pueda a
cceder a
una vivienda de protección oficial que se a
decue a
las necesidades de espacio de su unidad familiar”.
El departamento a
cogió favorablemente la propuesta de la institución, y la reclamante, mediante su a
lta en el Registro de Solicitantes de Vivienda, podrá participar en próximos procedimientos de a
djudicación que le permitan el disfrute de una vivienda protegida del tamaño que precisa para favorecer su desarrollo personal y el de sus hijos.
Igualmente, en relación con la situación de necesidad de vivienda, hemos conocido, también, la existencia de varias reclamaciones mediante las que personas a
djudicatarias de viviendas protegidas en régimen de a
rrendamiento manifestaban su malestar y disconformidad con la demora en la que estaba incurriendo el Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes en la entrega de las viviendas que les habían sido as
ignadas en un sorteo realizado en el mes de noviembre de 2010. Denunciaban la falta de información que a
l respecto les estaba siendo proporcionada por la Delegación Territorial de Vivienda en A
raba/Álava que, en uno de los casos, llegó a
responder a
l reclamante en los siguientes términos: “por la presente se le comunica que esta Delegación desconoce la fecha en que van a
entregarse las viviendas de la promoción del sorteo del 2010 en la que usted resultó a
djudicatario”.
En todas estas reclamaciones solicitamos a
l departamento una explicación sobre las razones que motivaban la demora en la entrega de las viviendas y que se nos informara de la fecha en la que las viviendas iban a
ser transmitidas. En su respuesta el departamento a
tribuye a
un problema de financiación la demora producida en la entrega de las viviendas, pero manifiesta que en todas las reclamaciones ciudadanas la situación se ha solventado y que los a
djudicatarios están siendo llamados para la firma de los correspondientes contratos de a
rrendamiento.
Con esta información, que transmitimos de forma inmediata a
las personas reclamantes, dimos por corregida la a
ctuación inadecuada del departamento. No obstante, estas denuncias ciudadanas han puesto nuevamente de manifiesto la insuficiencia de los recursos públicos destinados a
la promoción de vivienda protegida en régimen de a
lquiler y la necesidad de que las a
dministraciones públicas competentes consoliden sus políticas y programas de a
lquiler para responder a
la creciente demanda a
centuada por la crisis económica.
El obstáculo que las dificultades financieras suponen para a
frontar nuevas promociones en régimen de a
rrendamiento protegido ha sido también revelado por el Observatorio Vasco de la Vivienda en el informe publicado en el mes de junio bajo el título “Análisis de la eficiencia en los procesos de a
djudicación de vivienda protegida”.
2.2. Alquiler vivienda protegida
La gestión del a
lquiler protegido, tanto de las viviendas de protección oficial como las integradas en el “Programa de Vivienda Vacía (Bizigune)”, ha generado este a
ño también un número importante de las consultas y reclamaciones examinadas en el á
rea de Vivienda. El retraso en la devolución de las fianzas de los a
rrendamientos, la gestión de facturas pendientes de a
nteriores inquilinos, as
í como la existencia de deficiencias en la vivienda a
rrendada son las cuestiones que, con mayor frecuencia, someten a
nuestra consideración las personas a
rrendatarias. En general, en las intervenciones practicadas hemos comprobado, con satisfacción, que los as
untos reclamados han sido solventados con a
gilidad por la sociedad pública A
lokabide a
dscrita a
l Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes.
En este a
partado debemos referirnos a
la queja planteada por una ciudadana que expresaba su disconformidad con el incremento de la renta de la vivienda ocupada por su padre en situación de dependencia. La reclamante consideraba injusto que dicho incremento se hubiera producido a
l computar entre los ingresos percibidos por su padre la a
yuda recibida para cuidados en el entorno familiar (en a
plicación de la normativa de dependencia). Remitimos a
l Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes la reclamación ciudadana y pusimos de manifiesto que el a
umento de los ingresos económicos, –dada la clara finalidad de la a
yuda percibida, dirigida a
compensar el a
poyo de la persona cuidadora–, no le había supuesto un mayor poder a
dquisitivo que justificara el pago de una cuantía superior en concepto de a
lquiler.
El departamento, a
la vista de los a
rgumentos esgrimidos, a
ceptó la revisión de la renta de la persona en situación de dependencia, descontando para el cálculo de la misma el importe de la prestación as
istencial, y procedió a
la devolución de cantidades a
bonadas en exceso en los meses precedentes.
Igualmente consideramos reseñables las intervenciones que hemos practicado a
nte la solicitud de a
yuda requerida por personas a
rrendatarias, las cuales, por la imposibilidad de a
frontar el pago de las rentas de sus a
lquileres habían sido a
dvertidas del inicio de un procedimiento de desahucio de las viviendas que ocupaban en a
rrendamiento. En estos supuestos hemos realizado una labor de mediación informal con la sociedad a
rrendataria A
lokabide, que convenientemente ha consentido suscribir con las personas a
rrendatarias diversos compromisos para el pago a
plazado de las cantidades a
deudadas, permitiendo a
las familias y personas a
rrendatarias continuar en el disfrute de la vivienda protegida. Es evidente que esta problemática, como la de los lanzamientos por impago de préstamos hipotecarios, precisa de nuevas medidas eficaces que faculten a
las a
dministraciones públicas a
as
umir el papel de garantes de un derecho fundamental debilitado por la situación de crisis económica que padecen muchos ciudadanos y familias.
2.3. Desperfectos por defectos constructivos en viviendas protegidas
Continuamos recibiendo reclamaciones relativas a
la existencia de deficiencias constructivas en viviendas de protección oficial. Como en a
ños a
nteriores, nuestra intervención ha consistido en trasladar a
las a
dministraciones públicas competentes la denuncia ciudadana y promover una inspección que determine el origen de la deficiencia para que la a
dministración, si concurren los requisitos legales exigidos, inste a
la empresa constructora a
la reparación de los desperfectos manifestados.
De los expedientes que hemos concluido en este ejercicio en un 50% de las reclamaciones hemos a
lcanzado el compromiso del Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes de que la empresa constructora de la vivienda o, en su caso, la sociedad gestora de las viviendas cedidas en a
rrendamiento va a
disponer las medidas precisas para la reparación de los desperfectos denunciados. En la otra mitad de las quejas examinadas no ha sido posible concluir que las deficiencias constructivas tenían origen en vicios o defectos de la construcción, ya que los informes técnicos elaborados por las a
dministraciones públicas competentes a
tribuían la manifestación de las deficiencias constructivas a
otras causas, como la falta de mantenimiento o el uso inadecuado de los elementos dañados en la vivienda protegida. En consecuencia, en estos últimos supuestos no hemos a
preciado que las a
dministraciones públicas debieran as
umir ninguna responsabilidad en la subsanación de las deficiencias constructivas.
2.4. Funcionamiento de la A
dministración y procedimiento a
dministrativo
Hemos observado un incremento de quejas y consultas relacionadas con la imposición de sanciones a
titulares de viviendas protegidas por incumplimiento de la obligación de ocupar la vivienda a
djudicada. En todas las reclamaciones, cuya tramitación hemos finalizado a
l cierre del presente informe, no hemos podido constatar que existieran suficientes elementos de pruebas que justificaran la ocupación de la vivienda o, en su caso, la existencia de justa causa para no habitarla, durante el período objeto de inspección. Ello, lógicamente, ha imposibilitado que pudiéramos practicar una intervención responsable a
nte la a
dministración que ha ejercitado la potestad sancionadora y as
í se lo hemos comunicado a
las personas sancionadas.
En a
quellas consultas recibidas estando todavía en fase de tramitación el expediente sancionador, nuestra tarea ha consistido en explicar a
las personas propietarias de las viviendas inspeccionadas que la a
ctuación a
dministrativa tiene una clara y legitima finalidad, la de velar porque la vivienda protegida está siendo utilizada por la persona a
djudicataria y que se destina a
cubrir la necesidad de vivienda que ha motivado su a
djudicación específica. Partiendo de esta premisa, hemos a
consejado a
los reclamantes que en los trámites de a
udiencia y de presentación de a
legaciones que les sean conferidos presenten cuantas pruebas y documentos a
crediten la efectiva ocupación de la vivienda de protección oficial, para que puedan ser debidamente a
nalizados y contrastados por la a
dministración pública; puesto que, indudablemente, es también justo e inexcusable que la a
dministración a
ctuante sea respetuosa con los derechos y garantías individuales legalmente establecidas, con carácter previo a
la imposición de toda sanción a
dministrativa.
3. Contexto normativo y social: Reformas legales o planes sectoriales del á
rea
Este a
ño 2012 tampoco se ha a
probado la esperada Ley de Vivienda que garantice la exigibilidad del derecho a
disfrutar de una vivienda digna y a
decuada, si bien ha sido a
bundante la a
ctividad normativa desarrollada por las a
dministraciones públicas, –especialmente , la promovida por el Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes–, para el desarrollo de las políticas públicas de vivienda.
Mediante la publicación del Decreto 43/2012, de 27 de marzo, por el que se crea el Programa de Intermediación en el Mercado de A
lquiler de Vivienda Libre AS
AP, se ha puesto en marcha un nuevo programa para impulsar el a
lquiler de viviendas libres a
precios más as
equibles, cuyo funcionamiento se suma a
l conocido y experimentado “Programa de Vivienda Vacía”. En este caso, la labor de contacto entre personas demandantes de vivienda en a
lquiler y titulares de viviendas vacías se realiza por medio de una Red de A
gentes Colaboradores (agentes de la propiedad inmobiliaria), y el departamento competente en materia de vivienda limita su intervención a
la contratación de las pólizas de seguros que cubren impagos, posibles desperfectos y la as
istencia jurídica, lo que va a
suponer un menor coste presupuestario que el que se destina a
l “Programa de Vivienda Vacía”.
Siguiendo un criterio cronológico, debemos mencionar la creación en el mes de mayo de este a
ño del “Servicio de A
yuda a
l Sobreendeudamiento Familiar del Gobierno Vasco”, el cual, a
unque no ha venido sustentado en ninguna disposición normativa, se ha implantado para dar respuesta a
uno de los problemas más graves manifestados en estos a
ños de crisis, el de los desahucios por impago de préstamos hipotecarios para la a
dquisición de vivienda habitual.
Este servicio se ha conformado con la colaboración de los departamentos competentes de las á
reas de consumo, justicia y vivienda, correspondiendo a
los dos primeros las labores de as
esoramiento y mediación con las entidades financieras y a
l último, el Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes, el cometido de garantizar el a
cceso a
una vivienda protegida en régimen de a
rrendamiento a
a
quellas familias que han perdido la vivienda como consecuencia de un proceso de ejecución hipotecaria y están en grave riesgo de exclusión social. En el á
rea de Ordenación de la a
ctividad económica a
nalizamos esta cuestión, con expresa mención de la tímida e insuficiente normativa estatal a
probada en este ejercicio para la protección de los deudores hipotecarios.
En este a
ño, también, ha sido a
probada la Orden de 15 de octubre de 2012, del Consejero de Vivienda, Obras Públicas y Transportes, del registro de solicitantes de vivienda y de los procedimientos para la a
djudicación de viviendas de protección oficial y a
lojamientos dotacionales de régimen a
utonómico, cuya entrada en vigor, a
plazada hasta el día 2 de enero de 2013, va a
conllevar cambios significativos en el funcionamiento del Registro de Solicitantes de Vivienda y en el a
ctual sistema de a
djudicación de viviendas protegidas. Esta norma tiene por finalidad principal la de mejorar la eficiencia en los procesos de a
djudicación mediante la habilitación de mecanismos que minoren las renuncias a
l disfrute de viviendas protegidas por parte de demandantes de vivienda. Estas renuncias se han ido incrementando de forma sustancial en los últimos tiempos y, en muchos de los casos, no se producen por causas imputables a
las personas a
djudicatarias, sino por la denegación por parte de las entidades financieras de los prestamos que precisan las personas a
dquirentes en régimen de propiedad o derecho de superficie (esta cuestión se a
borda en el Informe “Análisis de la eficiencia en los procesos de a
djudicación de vivienda protegida” a
l que hemos hecho referencia en el a
partado precedente).
De los as
pectos novedosos que incorpora esta orden destacamos los dos que nos merecen una valoración más positiva en la medida que van a
posibilitar que a
ccedan a
una vivienda protegida las personas o colectivos más necesitados. Por un lado, después de a
ños de as
ignación de viviendas protegidas mediante la fórmula del sorteo, por fin, a
partir del a
ño 2013 la a
djudicación de viviendas en régimen de a
lquiler se va a
practicar conforme a
un sistema de baremación. Esta ha sido una demanda reiterada durante a
ños por la institución del A
rarteko, la cual forma parte de las recomendaciones que emitimos en el Informe extraordinario sobre “Las políticas públicas de vivienda dirigidas a
la población joven en la CAPV”.
De otro lado, consideramos igualmente a
propiada y necesaria la as
ignación directa de viviendas protegidas en a
lquiler a
a
quellas familias con hijas o hijos menores que se encuentren en grave riesgo de exclusión social, tras haber perdido su vivienda como consecuencia de una ejecución hipotecaria. Como hemos mencionado a
nteriormente esta medida, establecida en la disposición a
dicional de la Orden de 15 de octubre de 2012, se ha venido empleando por el Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes desde la implantación del “Servicio de A
yuda a
l Sobreendeudamiento Familiar del Gobierno Vasco”.
Entre las iniciativas que tienen continuación de a
ños a
nteriores podemos citar las convocatorias públicas que han permitido este a
ño también que titulares de viviendas de protección oficial puedan a
dquirir el suelo propiedad de la A
dministración General de la Comunidad A
utónoma de Euskadi (Orden de 26 de julio de 2012 y posterior Orden de 22 de octubre de 2012, a
mbas del Consejero de Vivienda, Obras Públicas y Transportes).
Asimismo, por medio del Decreto 228/2012, de 30 de octubre, de modificación del Decreto de colaboración financiera entre las entidades de crédito y la A
dministración de la Comunidad A
utónoma de Euskadi en materia de vivienda y suelo, se han a
cordado las condiciones de financiación de las a
ctuaciones protegibles en materia de vivienda y suelo hasta el 31 de diciembre de 2013 y se mantiene por parte del Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes garantía de recompra de viviendas de protección pública en situaciones de insolvencia. El departamento as
ume esta obligación para determinados préstamos hipotecarios, a
quellos que fueron concedidos a
partir de la firma del convenio financiero del a
ño 2011 con las entidades financieras, lo que limita claramente el número de titulares de viviendas protegidas que pueden a
cogerse a
esta medida.
En desarrollo de las previsiones sobre la inspección periódica de construcciones y edificaciones contenidas en la Ley 2/2006, de 30 de junio, del Suelo y Urbanismo del País Vasco, se ha a
probado el Decreto 241/2012, de 21 de noviembre, por el que se regula la inspección técnica de edificios en la Comunidad A
utónoma del País Vasco, el cual configura la Inspección Técnica de Edificios (ITE) como un instrumento fundamental para profundizar en el conocimiento de las condiciones de seguridad, habitabilidad y confort de construcciones y edificaciones y para a
doptar las medidas que garanticen el buen estado y la seguridad de las mismas (en el á
rea de Urbanismo y Ordenación del Territorio incluimos un comentario más detallado sobre esta disposición reglamentaria).
Para finalizar con la normativa emanada de la A
dministración General de la Comunidad A
utónoma de Euskadi, el 28 de diciembre de 2012 se publica la Orden de 12 de diciembre de 2012, del Consejero de Vivienda, Obras Públicas y Transportes, sobre el a
rrendamiento con opción de compra de las viviendas de protección oficial. Con la regulación del a
lquiler con opción de compra el citado departamento pretende buscar una solución a
las viviendas protegidas promovidas en régimen de compra o derecho de superficie que permanecen vacías, como consecuencia de las dificultades surgidas para su transmisión por la imposibilidad de obtener los créditos hipotecarios que precisan las personas a
djudicatarias de las mismas.
Por último, debemos referirnos a
que otro a
ño más los a
yuntamientos vascos han hecho uso de sus competencias para establecer el régimen de sus viviendas tasadas municipales o, en su caso, modificarlo, mediante la publicación de las correspondientes ordenanzas municipales (Ayuntamiento de Zuia, A
yuntamiento de Zizurkil, A
yuntamiento de Urduliz, A
yuntamiento de Derio y A
yuntamiento de Ibarra).
4. Otras a
ctuaciones en el marco del plan de a
ctuación
En el a
ño 2011 iniciamos una a
ctuación de oficio para obtener información sobre la a
plicación del procedimiento excepcional de a
djudicación directa de viviendas de protección oficial, regulado en el a
rtículo 12 del Decreto 39/2008, de 4 de marzo, de régimen jurídico de viviendas de protección pública y medidas financieras en materia de vivienda y suelo.
El carácter inusual de este procedimiento y la a
usencia de un desarrollo normativo que as
egure una a
decuada publicidad de los supuestos y requisitos con los que se viene a
plicando la vía de la a
djudicación directa de vivienda protegida motiva esta intervención, con la que pretendemos contribuir a
la intensificación de la transparencia y el trato igual ciudadano en todos los procesos de a
djudicación de viviendas de protección oficial.
El Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes, a
l que solicitamos su colaboración, nos proporciona datos e información sobre las as
ignaciones directas de viviendas protegidas efectuadas en el a
ño 2010. Del a
nálisis de la información remitida extraemos las conclusiones que exponemos sucintamente:
año 2010
ala
adjudicación directa ha sido pequeña (2%),
adecuada
alo que se considera un sistema excepcional de
asignación de viviendas protegidas.
adjudicación extraordinaria pertenecen en su mayoría
a
alguno de los colectivos determinados por el Decreto 39/2008 y, en todos los casos, la especial necesidad de vivienda ha venido
acreditada por informes de otras
administraciones públicas.
aglutinado casi un 60% de estas
adjudicaciones directas.
actuación futura merece ser estudiado el número de familias y/o personas desahuciadas que puedan ver satisfecha su
apremiante necesidad de vivienda mediante este procedimiento excepcional.
5. Valoración del estado de los derechos ciudadanos
En el a
ctual contexto de crisis económica la garantía real y efectiva del derecho básico a
una vivienda digna y a
decuada precisa de la a
dopción, por parte de los poderes públicos, de urgentes medidas normativas y económicas.
Reiteramos la necesidad de que se publique una Ley de Vivienda que garantice a
las personas y familias necesitadas de un a
lojamiento, la exigibilidad del derecho a
disfrutar de una vivienda digna a
nte los tribunales de justicia. Igualmente, es necesario que las a
dministraciones públicas consoliden y refuercen las políticas de a
lquiler protegido, habilitando para ello los recursos públicos que requiere una eficaz implementación de las mismas.
El desahucio de personas y familias de sus viviendas habituales, rechazado a
mpliamente por la sociedad, exige de medidas complementarias, ya que las a
doptadas hasta la fecha se han revelado claramente insuficientes.
Es perentorio, pues, a
mpliar los supuestos de las personas que pueden a
cogerse a
las normas a
probadas para proteger a
los deudores en riesgo de ejecución hipotecaria, promover el a
lquiler social de las viviendas como a
lternativa a
l desahucio y favorecer la dación en pago como uno de los posibles medios para liquidar la deuda hipotecaria. Del mismo modo, deben a
doptarse los mecanismos precisos que posibiliten la negociación y el a
plazamiento de las rentas impagadas, cuando el lanzamiento se produce en viviendas ocupadas en régimen de a
lquiler.
Valoramos favorablemente la disposición mostrada, en general, por las a
dministraciones públicas en la tramitación de las quejas y consultas ciudadanas recibidas durante este a
ño, as
í como la a
probación de programas y normas que están orientados a
incrementar el parque de vivienda de a
lquiler, a
promover la a
djudicación de las viviendas de protección oficial mediante un sistema de baremación de la necesidad de vivienda, y a
garantizar el a
cceso a
una vivienda protegida a
las familias que han perdido la suya como consecuencia de un proceso de ejecución hipotecaria.
Finalmente, pedimos a
las a
dministraciones públicas que tengan presente que, en estos momentos de graves dificultades económicas y laborales, el derecho a
l disfrute de una vivienda digna y a
decuada de muchas personas y familias depende de una a
propiada promoción y defensa de las políticas de vivienda protegida.