1. El área en cifras
El área de urbanismo y
ordenación del territorio recoge las intervenciones realizadas por el Ararteko en torno a esta disciplina que incluye la ordenación urbana, los procesos de transformación urbanística del suelo mediante su urbanización y
su posterior edificación y
la protección de la legalidad urbanística.
El número de expedientes de quejas gestionados en el área de urbanismo y
ordenación del territorio ha sido de 66 lo que representa un 3% del total de reclamaciones presentadas. Por administraciones afectadas las quejas se distribuyen de la siguiente manera:
• Administrador local 57
• Administración General de la Comunidad Autónoma (Gobierno Vasco) 1
Si atendemos a las subáreas:
• Disciplina urbanística 33
• Gestión urbanística 11
• Acceso a la información urbanística 9
• Funcionamiento de la Administración y
procedimiento administrativo 9
• Régimen de contratación, patrimonio y
responsabilidad administrativa 2
• Accesibilidad 1
• Ordenación urbanística 1
Respecto al estado de la tramitación y
el resultado de las quejas en esta área:
Durante el 2014 el número de reclamaciones y
de resoluciones en el área de Urbanismo se ha mantenido en términos similares respecto a ejercicios anteriores. Las reclamaciones se han planteado principalmente por la falta de una respuesta administrativa ante denuncias urbanísticas o por problemas derivados del estado de conservación de edificios y
terrenos.
En relación con el grado de eficacia del Ararteko en esta área debemos considerar que se ha incrementado el número de resoluciones del Ararteko en esta área. Durante el 2014 se han elaborado 9 resoluciones, que pueden consultarse en el apartado correspondiente de nuestra página web, en las que planteamos recomendaciones, sugerencias y
conclusiones sobre diversos problemas expuestos.
Dentro de estos expedientes destacamos la respuesta positiva a diversas resoluciones del Ararteko. Destacamos la respuesta dada a nuestras conclusiones sobre la regeneración social y
urbanística del barrio de Santa Juliana. En el año 2010 el Ararteko planteó una serie de consideraciones en una resolución dirigida al Ayuntamiento de Abanto-Zierbena y
al entonces Departamento de Vivienda y
Política Sociales del Gobierno Vasco. El Consejo de Gobierno ha aprobado un acuerdo de 16 de diciembre de 2014 a instancia del actual Departamento de Empleo y
Políticas Sociales para la financiación de la primera fase de las obras de regeneración urbana del barrio de Santa Juliana para promover a adquisición y
derribo de una serie de vivienda derribo de las viviendas desocupadas.
También podemos mencionar el caso de una persona nos planteaba la dificultad de promover la construcción de un almacén-refugio para el tratamiento de la enfermedad conocida como síndrome de sensibilidad química múltiple (SQM). Esta enfermedad requiere evitar una exposición ambiental a agentes químicos y
tóxicos, presentes habitualmente en zonas urbanizadas, como son los compuestos orgánicos volátiles u otros productos tóxicos. El lugar más idóneo para ese tratamiento, por ser un entorno natural y
por las características ambientales que requiere esa patología, fue localizado por el reclamante en una parcela en suelo no urbanizable. En la resolución del Ararteko de 19 de febrero de 2013 le dirigimos una recomendación al Departamento de Medio Ambiente y
Urbanismo de la Diputación Foral de álava para que valorase la existencia de un interés público de la edificación destinada al tratamiento temporal de una persona afectada por el síndrome de la Sensibilidad Química Múltiple en los términos recogidos en el artículo 28 de la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y
Urbanismo.
Recientemente hemos sido informados de la resolución del Departamento de Medio Ambiente y
Urbanismo de la Diputación Foral de álava por el que ha declarado el interés público la instalación de un almacén-refugio multiusos libre de tóxicos. Ese cambio de criterio ha permitido comenzar los trámites para construir esa edificación.
Otra cuestión solventada ha sido la queja presentada por la falta de actuación del Ayuntamiento de Erandio para garantizar un adecuado mantenimiento de un camino público de acceso a su propiedad ante el exceso de vegetación y
zarzas existente en una parcela colindante con el camino. El Ayuntamiento de Erandio nos ha informado que ha trasladado la reclamación a los servicios municipales de obras para que se realicen las labores de mantenimiento del ámbito del citado camino público. También se ha requerido al propietario de la parcela colindante para que realice las labores de mantenimiento de las parcelas de su propiedad que colindan con el camino para garantizar la seguridad y
evitar el riesgo de accidentes.
El Ayuntamiento de Zumarraga ha aceptado una recomendación por la que le pedíamos que revocara la orden de pago indebidamente cobrada para legalizar unas obras en una vivienda. Las obras que suponían unos metros cuadrados más de lo permitido no eran legalizables. En todo caso el reclamante trato de regularizar las obras pero el ayuntamiento le indico que debía pagar por lo construido de más. Al final el reclamante nos ha informado de la revisión de ese criterio.
Una persona, vecina de Vitoria/Gasteiz plantea el deficiente estado de conservación y
seguridad de un inmueble. Ha solicitado en varias ocasiones la intervención municipal para evitar los desprendimientos producidos por la falta de mantenimiento. El Ayuntamiento de Vitoria-Gasteiz nos ha informado de las actuaciones de disciplina urbanísticas seguidas hasta el momento respecto a la situación del inmueble. Asimismo le instamos a que debe continuar con el mencionado expediente administrativo hasta garantizar una correcta y
efectiva materialización de las medidas decretadas que eviten eventuales daños a personas y
remedien cualquier problema de seguridad, salubridad y
habitabilidad.
2. Quejas destacadas
2.1. Obligación del propietario de mantener las edificaciones en condiciones adecuadas de conservación
En el marco de la disciplina urbanística, los propietarios de los terrenos tienen el deber de conservarlos en condiciones de seguridad con la finalidad de evitar peligros para la salubridad y
el ornato público y
riesgos a las personas y
cosas. La obligación recae en el propietario en función de la titularidad sobre el terreno. En todo caso la administración municipal tiene la competencia para garantizar el cumplimiento del deber mediante el correspondiente expediente, y
tras recabar los correspondientes informes técnicos, dictar las correspondientes órdenes de ejecución. Esta facultad viene atribuida conforme establece el artículo 199 de la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y
Urbanismo. Los propietarios de los terrenos tienen el deber de mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y
decoro. En esa resolución le recomendábamos al ayuntamiento que tramitase y
resolviera el correspondiente expediente administrativo para verificar el estado de la parcela denunciada y
, en su caso, ordenase a su propietario la ejecución de las obras de mantenimiento necesarias para garantizar unas condiciones de seguridad y
salubridad adecuadas. Asimismo le indicábamos que debía informar al reclamante de las medidas municipales seguidas en relación con las denuncias presentadas.
Sobre esta cuestión hemos recibido reclamaciones en las que se expone la necesidad de intervenir para que los responsables tome las medidas requeridas por la administración local. Es el caso de la resolución de 18 de marzo de 2014, por la que se recomienda al Ayuntamiento de Balmaseda que impulse las medidas de desinsectación en un local particular para garantizar su salubridad.
También en la resolución de 23 de octubre de 2014, por la que recomendamos al Ayuntamiento de Abadiño que dicte las órdenes de ejecución procedentes ante la insalubridad producida por el saneamiento inadecuado de diversos caseríos.
Mención especial requiere la resolución del Ararteko, de 5 de diciembre de 2014, sobre el desmantelamiento de las naves industriales de la empresa Babcock Power S.A. ubicada en el polígono industrial entre Sestao y
Trapagaran.
Varias asociaciones nos han trasladado la situación de riesgo del edificio industrial de la empresa Babcock Power S.A. ubicada en el polígono industrial entre Sestao y
Trapagaran. Diversos grupos de personas han entrado de forma ilegal en sus instalaciones en desuso y
han llevando a cabo labores de desmontaje incontrolado. En los últimos días se han sucedido diversos incidentes como la quema de parte de las instalaciones que han deteriorado su estructura, un accidente grave a una persona que participaba en el desmontaje o el desprendimiento de la cubierta del edificio de fibrocemento. En esa resolución el Ararteko ha analizado las actuaciones previstas por el Ayuntamiento del Valle de Trápaga-Trapagaran y
por el Ayuntamiento de Sestao así como la intervención de otras instituciones, como es el caso del Departamento de Medio Ambiente y
Política Territorial del Gobierno Vasco. Las actuaciones municipales recogidas en los informes de los Ayuntamientos de Sestao y
del Valle de Trápaga-Trapagaran resultan conformes con el marco previsto en la legislación urbanística. Por su parte la administración medioambiental también ha intervenido hasta la fecha para responder a la situación de depósito incontrolado de residuos potencialmente peligrosos. El caso de la demolición descontrolada de las naves industriales de Babcock Power SA requiere continuar la intervención urbanística, medioambiental y
de protección del patrimonio industrial de forma urgente y
coordinada. La situación excepcional de las naves industriales de la Babcock requiere una apremiante intervención municipal del ejercicio de las potestades recogidas en el mencionado artículo 202 LSU. Esas medidas perentorias deben garantizar el desalojo inmediato y
prevenir, de forma efectiva, el acceso incontrolado y
con ello garantizar la seguridad e integridad personal y
evitar que se continúe empeorando la seguridad de la instalación. Ante el incumplimiento de esa orden de ejecución deberá acordarse la ejecución subsidiaria por la administración competente sin perjuicio de repercutir el coste económico sobre la propiedad. Por otro lado, las decisiones municipales sobre la situación de ruina del edificio deben tener en cuenta y
preservar el régimen de protección cultural de las naves industriales que –a instancia de la administración cultural– deben incorporar los catálogos municipales. Respecto a la situación de posible daño medioambiental en las naves por el desmontaje descontrolado, la intervención de la administración medioambiental –para prevenir el posible daño ambiental y
la correcta aplicación de la legislación de residuos– debe coordinarse de forma adecuada con la actuación urbanística para garantizar el cumplimiento de ambos intereses públicos.
En definitiva, la propuesta de esta institución para prevenir este tipo de situaciones es propiciar una comisión para coordinar esas medidas administrativas con el fin de evitar el deterioro de la edificación y
de evitar asimismo que aumente el riesgo que supone el desmontaje descontrolado de las naves industriales.
2.2. Las obligaciones de las administraciones locales en cuanta los compromisos recogidos en el planeamiento o en convenio urbanístico
Sobre esta cuestión recogemos la resolución, de 17 de julio de 2014, por la que se recomienda al Ayuntamiento de Zaldibia que de una respuesta adecuada al requerimiento efectuado por el promotor de la queja para cumplir con lo pactado en el convenio urbanístico.
En esta reclamación una persona nos traslada la falta de cumplimiento de un convenio urbanístico suscrito en 2007 con el Ayuntamiento de Zaldibia. Ese convenio urbanístico tenía el objetivo de urbanizar un vial dentro de la operación de rehabilitación del casco urbano. La propiedad debía ceder unos terrenos al ayuntamiento para la ejecución de un proyecto de urbanización. El convenio fijaba como contraprestación que el Ayuntamiento de Zaldibia entregase un local. Asimismo se comprometía a realizar y
sufragar una serie de trabajos de mantenimiento en beneficio del propietario. Las obras correspondientes al proyecto de urbanización fueron ejecutadas el año 2008, para lo cual la propiedad autorizó la ocupación de los terrenos de su propiedad y
fueron efectivamente cedidos para el uso público. Sin embargo, el promotor de la queja plantea que, hasta la fecha, el Ayuntamiento de Zaldibia no ha cumplido con las obligaciones contraídas mediante el convenio.
Los convenios urbanísticos son contratos o acuerdos administrativos entre administraciones y
personas físicas o jurídicas. Reciben la categoría de convenios urbanísticos cuando los acuerdos están relacionados con actuaciones vinculadas con el ámbito urbanístico tanto con el planeamiento como con su ejecución mediante la gestión urbanística. Los convenios pueden ser típicos, cuando están recogidos en la normativa, o atípicos cuando no están expresamente regulados. En el caso de los convenios urbanísticos atípicos encontraríamos supuestos como el expuesto en esta reclamación por el que las prestaciones de la administración son la realización de obras y
de los particulares la cesión de unos terrenos. Estos supuestos mantienen su carácter administrativo contractual entre las partes firmantes y
para su regulación debe tenerse en cuenta las normas generales de contratación. Dentro de sus efectos los convenios vinculan a las partes a realizar las contraprestaciones a las que se obliguen no como mero propósito sino de forma contractual. La jurisprudencia ha señalado que los convenios vinculan a las partes de acuerdo con el artículo 1256 y
siguientes del Código Civil. Así el incumplimiento de los convenios no puede dejarse al arbitrio de la Administración ni tampoco pueden incumplirse unilateralmente.
Por otro parte, los principios generales del derecho, como son el principio de confianza legitima y
el de buena fe que rigen las relaciones entras las administraciones y
las personas administradas, sirven para evitar que los particulares puedan verse perjudicados en sus legitimas expectativas derivadas del incumplimiento de las clausulas válidamente formalizadas en los convenios administrativos
Hay que señalar que para la modificación del cualquier pacto o condición se requiere la voluntad de las partes que lo acordaron. En esos términos el Ayuntamiento de Zaldibia no puede incumplir unilateralmente los compromisos del convenio como puede ser el compromiso de entrega del local. Es por ello por lo que el ayuntamiento debe poner los medios para cumplir con los compromisos recogidos en el convenio urbanístico. En caso de no poder cumplir alguna de las estipulaciones deberá justificar técnicamente esa imposibilidad y
proceder a la revisión del convenio por el procedimiento administrativo correspondiente e indemnizar debidamente los perjuicios ocasionados. En todo caso, ante el incumplimiento por la Administración de los convenios válidamente celebrados, la otra parte contractual dispone de la acción para la reclamación de lo incumplido pudiendo optar por exigir el cumplimento de las prestaciones o por la resolución del contrato. En estos casos cabe sustituir los aspectos que no resulte posible cumplir por una indemnización por daños y
perjuicios.
En otra resolución, de 19 de mayo de 2014, se recomienda al Ayuntamiento de Lekeitio que tramite debidamente la solicitud sobre la incorrecta ejecución de las obras acordadas en el convenio formalizado para la cesión de suelo del sistema general de comunicaciones.
También mencionaremos la resolución de 25 de marzo de 2014, sobre la situación urbanística de un edificio en situación de fuera de ordenación en Llodio por la que una persona, propietaria de un inmueble, plantea que conforme al actual Plan General de Ordenación Urbana ese edificio se encuentra fuera de ordenación. Una parte de la parcela donde está ubicado este edificio ha sido calificada como sistema viario municipal y
estaría prevista la adquisición por la administración mediante expropiación. Hasta la fecha, a pesar del tiempo transcurrido desde la aprobación del PGOU el ayuntamiento no habría ejecutado las actuaciones urbanísticas previstas ni iniciado la expropiación del terreno. El Ayuntamiento de Llodio nos ha remitido un informe en el que nos da cuenta de la situación del inmueble. El inmueble está en situación de fuera de ordenación conforme al vigente Plan General de Ordenación Urbana de Llodio de 1995. Asimismo puntualiza que ese edificio fue declarado en situación de ruina por acuerdo de 2 de febrero de 1984. La respuesta dada por el ayuntamiento nos da cuenta de las conversaciones orientadas a facilitar la gestión urbanística de este terreno. Si bien no consta una respuesta expresa a la propuesta formulada por la propiedad nos adjunta un informe municipal en el que, junto con la valoración de la demolición de la edificación, se propone una serie de soluciones al respecto. Así el informe municipal considera, entre otras opciones, que no existiría inconveniente urbanístico para la ejecución subsidiaria del derribo por el ayuntamiento con cargo a los gatos de urbanización de la zona. También expone, que el coste del derribo se compense con la expropiación de la superficie de suelo de la parcela que ocupa el edificio y
que el planeamiento general define como sistema general viario exterior. Respecto a la cuestión que nos traslada la reclamante hay que señalar que, sin perjuicio de los acuerdos a los que pueden llegar las partes afectadas por esta actuación, la administración debe garantizar el interés público de que la ordenación urbanística se ejecute conforme a las previsiones de los planes urbanísticos. Asimismo, la administración debe tener en cuenta los derechos y
obligaciones de los propietarios del suelo recogidos en la legislación urbanística. Para ello es importante garantizar el cumplimiento de las obligaciones municipales de promover las actuaciones urbanísticas, en los términos del sistema de gestión correspondiente, tanto para el expediente reparcelatorio como para la expropiación urbanística de la parcela exterior destinada a la obtención de un sistema general viario. En el caso de la expropiación urbanística, teniendo en cuanta los plazos y
procedimientos recogidos en el artículo 185 y
siguientes de la Ley 2/2006. Por ello le hemos dirigido una resolución al Ayuntamiento de Laudio/LLodio para que de una respuesta expresa a la propuesta y
convenie por escrito los términos de esta actuación urbanística, pendiente de realización, y
mediante las previsiones recogidas en la legislación para la expropiación urbanística obtenga la parte del terreno que el planeamiento general define como sistema general exterior. El Ayuntamiento nos ha remitido un informe con su propuesta favorable para formalizar un convenio en los términos de nuestra resolución.
2.3. Disciplina urbanística y
obligación de impulso de los expedientes administrativos
Una de las cuestiones más habituales que plantea el área de urbanismo trata sobre la falta de respuesta a las denuncias urbanísticas. Las administraciones públicas deben dar respuesta expresa a cuantas solicitudes formulen los interesados. La garantía de la existencia de unos trámites procedimentales y
de una respuesta efectiva al ciudadano deriva de la propia Constitución Española –artículo 103.1 y
105– y
forma parte del derecho de la ciudadanía a una buena administración que configura el artículo 41 de la Carta de Derechos Fundamentales de la Unión Europea, introducida por el Tratado de Lisboa.
Esta cuestión ha sido planteada en varias resoluciones. Entre otras mencionamos la resolución de 18 de agosto de 2014, por la que se recomienda al Ayuntamiento de Erandio que dé respuesta a las denuncias presentadas y
continúe con el trámite correspondiente para adecuar a la legalidad urbanística las obras y
usos sin licencia en varias parcelas del suelo no urbanizable.
En el caso de la resolución, de 18 de agosto de 2014, por la que se recomienda al Ayuntamiento de Munitibar que continúe con el trámite correspondiente respecto a las denuncias presentadas para adecuar unas obras a la legalidad urbanística.
También la resolución del Ararteko, de 16 de junio de 2014, por la que se recomienda al Ayuntamiento de Kuartango que tramite y
resuelva la solicitud de información y
denuncia urbanística.
3. Contexto normativo y
social
La Ley 2/2014, de 2 de octubre, de modificación de la Ley 2/2006, de Suelo y
Urbanismo ha prorrogado el plazo previsto en la disposición transitoria segunda para la adaptación de los planes generales y
normas subsidiarias. Con esa ley el plazo pase a ser de un máximo de quince años desde la entrada en vigor en 2006.
Certificación de la eficiencia energética de las edificaciones. El Gobierno Vasco ha aprobado el Decreto 226/2014, de 9 de diciembre, de certificación de la eficiencia energética de los edificios.
La Directiva 2002/91/CE, modificada por la Directiva 2010/31/UE, recogido el objetivo comunitario de fomentar la eficiencia energética en los edificios. Dentro de las medidas prevé establecer la obligación de elaborar una certificación energética de los edificios. La transposición de estas directivas se ha realizado mediante el RD 47/2007, de 19 de enero, y
la posteriormente modificación mediante el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. El certificado de eficiencia energética resulta exigible desde abril de 2013 para los edificios de nueva construcción, para las ventas y
alquileres y
para los edificios o partes de edificios públicos en los que una administración pública ocupe una superficie útil total o superior a 250 m2 Recientemente el Gobierno Vasco ha actualizado la normativa autonómica para adaptarla a lo indicado en el nuevo Real Decreto 235/2013. El Decreto 226/2014 también regula la corrección y
efectividad de los certificados de eficiencia energética. Por otro lado, incluye el derecho a la información al respecto de las personas que compren o arrienden viviendas. Esta normativa resulta de aplicación para todos los edificios de nueva construcción. En el caso de los edificios existentes es exigible en tres supuestos. En el caso de reformas o rehabilitaciones de los edificios con una superficie útil superior a 1.000 m2 cuando se renueve más del 25 por cien del sus cerramientos o se modifique el uso o la intensidad de la actividad desarrollada. También se exige en los edificios existentes que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario. Por último, a los edificios en los que una autoridad pública ocupe una superficie útil total superior a 250 m2 y
que sean frecuentados habitualmente por el público. Otra medida que prevé es la obligación de incorporar el certificado de eficiencia energética y
su reflejo en la escritura Pública y
en el registro de la propiedad.
4. Otras intervenciones en el marco del plan de actuación
Las propuestas recogidas en este plan de actuación tienen una relación directa con las incluidas en el plan del área de medio ambiente en especial respecto a las actuaciones previstas con las asociaciones dedicadas al medio ambiente.
4.1. Reuniones con asociaciones
Durante el año 2014 hemos mantenido contacto con varios grupos y
asociaciones de personas interesadas respecto a la regeneración de barrios o espacios degradados. Estos ámbitos se sitúan en municipios de la zona minera y
margen izquierda del Nervión como Sestao, valle de Trapagaran y
Abanto-Zierbana. Su objetivo es avanzar dentro de unos plazos razonables en el desarrollo urbanístico de las previsiones recogidas en el planeamiento municipal que garanticen el acceso a una vivienda y
un entorno urbano en unas condiciones adecuadas y
accesible.
4.2. Reuniones con la Administración
Hemos mantenido contacto con los servicios técnicos del Ayuntamiento de Astigarraga en relación con la situación de los caminos y
los servicios de urbanización del suelo urbano de Putzueta que afectan a un caserío colindante.
5. Valoración del estado de los derechos ciudadanos
En el 2014 continuamos con un contexto de crisis en el sector inmobiliario. La actual situación, junto con la necesidad de un modelo de desarrollo urbano que no promueva la urbanización de nuevos suelos, requiere centrar la atención y
los recursos económicos en la regeneración urbanística y
social de los barrios o entornos obsoletos. Dentro de esa estrategia debe darse mayor prioridad a las zonas más degradadas. Durante el año 2014 hemos observado que finalmente se están dando los primeros pasos para la ejecución de la regeneración de zonas como el barrio de Santa Juliana en Abanto-Zierbena o consolidando procesos como la regeneración de barrios de Sestao.
Para ello instamos a las instituciones vascas que continúen con los pasos recogidos en la legislación estatal para facilitar, agilizar y
establecer medidas de estimulo para las actuaciones de renovación y
rehabilitación urbana sobre ámbitos urbanos obsoletos.
En estos procesos de regeneración urbana hay que establecer como requisito garantizar en todos los casos la accesibilidad universal de los edificios y
promover medidas para la mejora de la eficiencia energética.
En este campo de la rehabilitación de las edificaciones hay que impulsar los procesos de inspección técnica de las edificaciones conforme los términos obligaciones y
derechos para la propiedad que recoge la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y
Urbanismo.
En el caso de los edificios ocupados por las administraciones públicas debe impulsarse -de forma ejemplar- programas de rehabilitación para que su nivel de eficiencia energético sea muy alto y
el consumo de energía y
las emisiones derivadas del mismo sea casi nulo.
En relación con la situación de edificios industriales en desuso conviene tomar medidas preventivas para evitar el desmantelamiento ilegal de esas instalaciones. Partiendo de la obligación de la propiedad las administraciones municipales deben tomarse las medidas administrativas para impedir el acceso, el deterioro de la edificación y
la dispersión de residuos peligrosos, en especial en aquellos casos en los que existan valores culturales del patrimonio industrial a preservar.