CONTROL DE LA ADMINISTRACIÓN Y BUENAS PRÁCTICAS EN LA DEFENSA DE DERECHOS C
IUDADANOS EN MATERIA DE PRODUCTOS Y SERVICIOS BANCARIOS. ESPECIAL REFERENCIA A LAS EJECUCIONES HIPOTECARIAS. ACTUACIONES EN EL ÁREA DE VIVIENDA DEL GOBIERNO VASCO – Mario Yoldi Domínguez – Dirección de Planificación de Vivienda del Gobierno Vasco
CONTEXTO
Desde el inicio de la c
risis en 2007, se ha registrado un incremento exponencial en los procedimientos de ejecución hipotecaria y de desahucio por impago de rentas de vivienda habitual.
Aunque las fuentes estadísticas habitualmente empleadas, c
omo las del C
onsejo General del Poder Judicial, son notablemente difusas a la hora de c
uantificar c
on exactitud el alcance real del problema, la c
iudadanía ha elevado el tema de los desahucios a la c
ategoría de problema social de primera magnitud, c
omo lo puso de manifiesto el informe de febrero de 2013 sobre vivienda, del Gabinete de Prospección Sociológica del Gobierno Vasco, en el que siete de c
ada diez personas encuestadas aludía a que este era un problema social que nos atañe a todos y todas (71%), mientras que tan solo dos de c
ada diez opinaban que era un problema privado entre la persona que no puede afrontar la deuda y el banco (19%).
A pesar de que el 88% de la población no c
onocía a nadie que hubiera sido desahuciado o que estuviera a punto de serlo, y el 91% no pensaba estar en riesgo de ser desahuciado personalmente, la prospección sociológica determinaba que el problema de los desahucios presentaba un nivel de gravedad de 8,9 en una escala de 0 a 10.
Como c
orolario preocupante de la investigación, el 6% de las personas afirmaban estar en riesgo de ser desahuciadas o podrían estarlo en los próximos c
inco años.
Esta c
lasificación social tan extremadamente drástica, sitúa inequívocamente el problema de los desahucios en el c
entro del debate de la opinión pública.
En el c
itado estudio sociológico de febrero de 2013, también se extraía c
on nitidez que la solución del problema pasaba por la responsabilidad de todos y todas en su solución, y que todas las iniciativas a proponer en esa dirección serían bien recibidas.
La responsabilidad principal de solucionar el problema de los desahucios se c
ompartía entre diferentes agentes sociales: el gobierno c
entral (39%), entidades financieras (20%), el gobierno vasco (17%), el c
ongreso de los diputados ( 6%), el parlamento vasco ( 3%), las familias o personas endeudadas (2%) y otros agentes (4%).
En c
uanto a las posibles soluciones, se encuestaban algunas c
omo utilizar las viviendas ejecutadas por las entidades financieras para el alquiler social de las familias desahuciadas, que c
ontaba c
on un 91% de acuerdo; la paralización de los desahucios que afecten a la vivienda habitual c
ontaba c
on un 88% de acuerdo; y la dación de pago para saldar la deuda, presentaba un 73% de aceptación social.
Además en una escala de 0 a 10, el nivel de prioridad otorgado a la reforma de la Ley Hipotecaria era de 8,8 puntos.
En definitiva, parecía existir un amplio c
onsenso social acerca de las soluciones que sería c
onveniente adoptar para la resolución del problema y una c
lara asignación de responsabilidades, c
onjuntas e integradas, para los agentes sociales intervinientes en su solución.
IMPACTO DE LAS MEDIDAS LEGISLATIVAS C
ORRECTORAS DEL GOBIERNO C
ENTRAL
El Gobierno C
entral ha venido implantando una serie de medidas legislativas reformadoras de c
arácter estructural, tales c
omo el Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios; el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, sobre medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos; Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de mediadas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, y , muy recientemente, la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reformar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.
Dichas medidas, no han sido hasta ahora suficientes para resolver el problema en su autentica dimensión, han dado pobres resultados en las dotadas de mayor antigüedad, y es más que probable que se hayan quedado destacadamente c
ortas en sus herramientas de c
orrección de los graves desequilibrios puestos de manifiesto por la realidad diaria.
Como factores explicativos, y en primer lugar, porque se han c
entrado en la pérdida de la vivienda por ejecución hipotecaria, dejando al margen a quienes pierden la vivienda que tenían alquilada c
omo c
onsecuencia de un desahucio arrendaticio.
En segundo lugar, porque para acceder a dichas medidas se exige haber perdido el trabajo o haber sufrido una disminución de ingresos posterior al acceso a la vivienda.
Sin embargo, hay c
olectivos que no c
umplen estos requisitos, pero c
uyos ingresos son tan bajos que les impide hacer frente a los gastos que la vivienda les ocasiona.
Además, es importante reseñar el hecho de que en algunos c
asos, ni el entorno familiar y social de las personas, ni los servicios sociales, ni las instituciones, han tenido c
onocimiento de la posibilidad de desahucio de algunos de sus c
iudadanos.
Esta es, sin lugar a dudas, una c
ircunstancia que no podremos evitar en su totalidad, pero que puede reducirse. La fórmula no es otra que detectar dichas situaciones c
on sistemas de alerta temprana y ofrecer el apoyo de los poderes públicos para intentar resolverlas.
ACTUACIONES DESDE EL GOBIERNO VASCO: EL SERVICIO DE AYUDA AL SOBREENDEUDAMIENTO FAMILIAR
El sobreendeudamiento familiar que se ha producido en los últimos años y que tiene su origen en la necesidad de las familias de obtener financiación para la adquisición de viviendas en un mercado alcista y, por tanto, a un precio muy elevado, se ha c
onvertido en un problema de primer orden, c
omo hemos visto.
Las medidas que se han venido adoptando hasta el momento para reducir o amortiguar ese endeudamiento c
omo: la prolongación del plazo de amortización de los préstamos garantizados c
on hipoteca, la ampliación o c
oncesión de nuevos plazos de c
arencia o la ampliación de las posibilidades de rescate de los fondos de pensiones… no han obteniendo el resultado deseado.
La mayoría de las medidas estructurales que pueden aportar una solución efectiva al problema de los desahucios, y que pasan por la reforma del sistema hipotecario, la mejora de la defensa de los c
onsumidores en el acceso a los servicios financieros, y el propio enjuiciamiento c
ivil y mercantil de estas c
uestiones, no eran y siguen sin serlo, c
ompetencias legislativas de las instituciones vascas.
No obstante, el Gobierno Vasco, en vista de la situación generada, optó por el diseño de un c
onjunto de medidas paliativas, a través de un proyecto transversal y c
olaborativo en el que participaron varios Departamentos, sumando así recursos.
Asimismo, la mayoría de las entidades financieras, dada su c
orresponsabilidad en este problema, trasladaron su voluntad de realizar un esfuerzo adicional c
onsintiendo la mediación.
Como resultado de este proyecto se c
reó el Servicio de Ayuda al Sobreendeudamiento Familiar, en el que participaron el entonces, Departamento de Sanidad y C
onsumo, el Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes, el Departamento de Justicia y Administración Pública y un amplio sector representativo de las entidades financieras c
on mayor implantación en el País Vasco.
El 2 de mayo de 2012, se c
reó el Servicio de Mediación Hipotecaria dependiente del Departamento de Justicia. Se trató de un servicio público y gratuito c
onstituido por profesionales expertos, dispuestos a mediar c
on las entidades financieras en los c
asos de sobreendeudamiento familiar, c
on el objetivo de garantizar las mejores c
ondiciones posibles para la liquidación de la deuda c
ontraída por los afectados.
El Servicio de Mediación c
ontaba c
on el personal del turno de actuación profesional (TAP), formado por profesionales del C
olegio de Economistas, y del Instituto de C
ensores Jurados de C
uentas.
El Servicio se ha venido ofreciendo a aquellos c
iudadanos empadronados en el País Vasco que no puedan hacer frente al pago de su vivienda habitual por c
ausas no imputables directamente a la propia unidad familiar.
La vivienda debe ser la única de su propiedad y habitual, c
on un valor de adquisición menor de 350.000 euros y estar situada en la C
omunidad Autónoma del País Vasco.
Asimismo, es necesario que la unidad familiar previamente haya intentado algún tipo de negociación c
on la entidad financiera.
La participación de Kontsumobide es informativa: sobre el préstamo suscrito, posibilidades de negociación, obligaciones y derechos
Desde el Departamento de Administración Pública y Justicia se pone en c
ontacto a la familia c
on un mediador para intentar negociar c
on la entidad bancaria y en c
aso de pérdida de vivienda, el Departamento de Empleo y Políticas Sociales se c
ompromete, en determinados supuestos, a facilitar una vivienda en régimen de arrendamiento a aquellas unidades c
onvivenciales a las que la pérdida de su domicilio habitual c
omo c
onsecuencia de una ejecución hipotecaria sitúe en riesgo de exclusión social.
LOS C
OMPROMISOS DE LA VICECONSEJERÍA DE VIVIENDA
El presupuesto básico para que la Viceconsejería de Vivienda facilite una vivienda en régimen de alquiler, es que se trate de unidades c
onvivenciales en grave riesgo de exclusión social c
on hijos o hijas menores de edad y c
uya vivienda habitual, c
omo c
onsecuencia de una ejecución hipotecaria, haya sido adjudicada a un tercero c
on el que no guarden parentesco por c
onsaguinidad o afinidad hasta el tercer grado.
Deben acreditar este punto c
on un informe de su Trabajadora Social que verifique su situación.
Además de este presupuesto se exige que c
umplan una serie de requisitos.
La Orden de 15 de octubre de 2012, del C
onsejero de Vivienda, Obras Públicas y Transportes, del registro de solicitantes de vivienda y de los procedimientos para la adjudicación de Viviendas de Protección Oficial y Alojamientos Dotacionales del Régimen Autonómico recoge normativamente la regulación de requisitos exigibles en su Disposición Adicional.
Se exceptúan de los procedimientos de adjudicación las unidades c
onvivenciales c
on hijos o hijas menores de edad que se encuentren en grave riesgo de exclusión social tras haber sido adjudicada la vivienda que c
onstituía su domicilio habitual, c
omo c
onsecuencia de una ejecución hipotecaria, a una persona c
on la que no guarden parentesco por c
onsanguinidad o afinidad hasta el tercer grado, y siempre que c
oncurran las siguientes c
ircunstancias:
a) que dicha vivienda sea la única de su propiedad;
b) que sus ingresos hayan disminuido c
on posterioridad al acceso a la vivienda en una c
uantía tal que el abono de la c
uota hipotecaria c
onsuma más del 50% de su renta neta disponible;
c) que la disminución de ingresos obedezca a c
ausas no imputables a los titulares de la unidad c
onvivencial;
d) que el préstamo hipotecario obtenido para adquirir dicha vivienda no exceda de los 350.000 euros;
e) que se prevea que en los tres meses posteriores a su inscripción en el Registro de Solicitantes de Vivienda no vayan a obtener una vivienda mediante la participación en los procedimientos de adjudicación ordinarios.
Si la unidad c
onvivencial c
umple los requisitos previamente c
itados, se procede a la adjudicación de una vivienda en régimen de alquiler a tenor de lo establecido en el artículo 12.2 del Decreto 39/2008, de 4 de marzo, sobre régimen jurídico de viviendas de protección pública y medidas financieras en materia de vivienda y suelo.
Además, la pérdida de la propiedad de la vivienda habitual por incapacidad de pago sobrevenida se equipara al de c
arencia de vivienda exigido para participar en los procedimientos de adjudicación y las personas inscritas en el Registro de Solicitantes de Vivienda que hayan perdido la propiedad de su vivienda por una incapacidad de pago sobrevenida tendrán la c
onsideración de c
olectivo c
on especial necesidad de vivienda y a su expediente se le otorgará 10 puntos además de los que c
orrespondan en base al resto de c
riterios de baremación: antigüedad, miembros de la unidad c
onvivencial, ingresos y empadronamiento.
La Orden de 4 de noviembre de 2009, del C
onsejero de Vivienda, Obras Públicas y Transportes, de tercera modificación de la Orden sobre c
ondiciones de c
esión y procedimiento de adjudicación del “Programa de Vivienda Vacía” establece que gozarán de prioridad en la adjudicación de estas viviendas las personas c
uyo c
ontrato se haya extinguido en virtud de lo previsto en los artículos 51 o 52 c
) del Estatuto de los Trabajadores y hayan perdido la propiedad de su domicilio habitual y permanente c
omo c
onsecuencia de un procedimiento de ejecución hipotecaria.
En los c
asos de desahucios de Viviendas de Protección Pública, si los préstamos han sido firmados al amparo del C
onvenio Financiero del 2011 y posteriores, se garantiza la recompra efectiva de estas viviendas y la dación en pago de la deuda por parte del Gobierno Vasco.
Si los préstamos que presentan problemas de mora son anteriores a 2011, el Gobierno Vasco dispone del derecho preferente de adquisición sobre las viviendas protegidas. Y si el precio de la vivienda más las c
argas, es inferior al máximo vigente, el estado de la vivienda es pertinente a los objetivos de la política de vivienda, y está ubicada en un municipio c
on demanda de vivienda acreditada, se ejerce el derecho de tanteo por parte del Gobierno Vasco.
En el c
aso de viviendas libres, se promoverá el acceso a una vivienda en régimen de arrendamiento mediante el procedimiento general de adjudicación o la adjudicación directa, siempre que se c
umplan los requisitos que expondremos a c
ontinuación:
CONVENIO DE C
OLABORACIÓN DEL GOBIERNO VASCO C
ON EL C
GPJ Y EUDEL
El Gobierno Vasco ha firmado c
on fecha 18 de junio de 2013, un C
onvenio de C
olaboración con el C
onsejo General del Poder Judicial y la Asociación de Municipios Vascos (EUDEL), sobre la detección de supuestos de vulnerabilidad c
on ocasión del lanzamiento de vivienda familiar para posibilitar la adopción de medidas de c
arácter social.
Dicho C
onvenio de c
olaboración tiene por objeto establecer un protocolo de actuación que desarrolle la forma a través de la c
ual c
uando, c
on motivo de un desahucio derivado de un procedimiento de ejecución hipotecaria o de un juicio por falta de pago de la renta, se observe una situación de especial vulnerabilidad, sea por existir elementos que permitan pensar en la aplicación del C
ódigo de Buenas Prácticas Bancarias o del Real Decreto-ley 27/2012; sea por razones de edad, imposibilidad de valerse por uno mismo o c
ualesquiera otras que así se estimen, a juicio de la Autoridad Judicial.
Para ello es preciso articular un procedimiento de detección de personas susceptibles de ser titulares del derecho a los servicios y prestaciones del Sistema Vasco de Servicios Sociales en los procesos judiciales de desahucio arrendaticio y de ejecución hipotecaria.
Este procedimiento debe estar basado en la c
omunicación eficaz entre la Administración de Justicia y los Servicios Sociales, por una parte, y el Departamento de Empleo y Políticas Sociales, por otra.
El c
onocimiento de la tramitación de estos procedimientos por parte de los Servicios Sociales tiene una justificación obvia: solo así pueden c
umplir c
on la finalidad que la Ley 12/2008, de 5 de diciembre, les encomienda en el artículo 6.1.d), de prevenir y atender las necesidades personales y familiares originadas por situaciones de emergencia.
En c
uanto al Departamento de Empleo y Políticas Sociales, necesita c
onocerlos por dos motivos. El primero es diseñar y liderar un Acuerdo Interinstitucional de atención a estas situaciones aplicable en toda la C
omunidad Autónoma de Euskadi, que aúne los recursos disponibles y unifique y sistematice las actuaciones del entramado institucional, y brinde así una red de seguridad a las personas que pierden sus hogares.
El segundo motivo, en tanto que Departamento c
ompetente en materia de vivienda, es facilitar a las personas afectadas, en la medida de lo posible, viviendas de protección oficial o viviendas libres incorporadas a los programas de arrendamiento impulsado por la C
omunidad Autónoma. Todo ello sin olvidar el relevante papel que en el diseño del Acuerdo Interinstitucional le va a c
orresponder a la Viceconsejería de Vivienda.
En el marco del C
onvenio suscito c
on el C
GPJ y EUDEL, la Viceconsejería de Vivienda se c
ompromete a que si se c
onstata una especial situación de vulnerabilidad, desvalimiento o riesgo de exclusión social, facilitar el acceso a una vivienda en régimen de arrendamiento, tanto en los procedimientos de ejecución hipotecaria que finalicen c
on la pérdida de la vivienda c
omo los procedimientos de desahucio de vivienda habitual por falta de pago de renta.
De los diferentes agentes que intervienen en los procedimientos de desahucios el Departamento de Empleo y Políticas Sociales interviene c
on: los servicios sociales de base de los Ayuntamientos, EUDEL, asociaciones que protegen los derechos de las personas desahuciadas y el C
onsejo General del Poder Judicial.
En este sentido, es fundamental el papel de los servicios sociales de los ayuntamientos tanto en los procedimientos de ejecución hipotecaria c
omo en los procedimientos de desahucio por impago.
Normalmente, el c
iudadano acude en primer término a sus servicios sociales informándoles de su situación. En ocasiones, se trata de unidades c
onvivenciales no inscritas en el Registro de Solicitantes de Vivienda-Etxebide, motivo por el c
ual desconocemos su situación y es a través de los servicios sociales c
uando nos trasladan los c
asos que requieren de una especial urgencia por posible riesgo de exclusión social.
La institución del Ararteko transmite e informa también de c
asos que requieren un especial tratamiento.
Con la firma del C
onvenio de c
olaboración c
itado, también se c
olaborará directamente c
on EUDEL y c
on el C
onsejo General del Poder Judicial c
on el objeto de identificar las situaciones de especial vulnerabilidad en los procedimientos de ejecución hipotecaria o de impago en los procedimientos de desahucio en arrendamiento.
El objetivo del Departamento de Empleo y Políticas Sociales antes de que se produzca un procedimiento de desahucio, es el de facilitar la información necesaria sobre los recursos existentes para no tener que iniciarse un procedimiento de ejecución hipotecaria o un procedimiento de desahucio por impago de rentas, y detectar posibles situaciones de especial vulnerabilidad en una c
oordinación permanente c
on los servicios sociales.
Tras el procedimiento de desahucio, el objetivo es facilitar el acceso a una vivienda en régimen de arrendamiento a todas aquellas familias que puedan encontrarse en una situación de especial riesgo de exclusión.
NECESIDAD DE MEDIACIÓN Y C
ONCILIACIÓN C
OMO RESOLUCIÓN DE C
ONFLICTOS
Independientemente de otras c
uestiones estructurales, c
onsideramos que debe desarrollarse el papel de la mediación y de la c
onciliación c
omo sistemas de resolución de c
onflictos previos a la vía judicial.
La voluntariedad es uno de los principios rectores de los procedimientos de mediación45 y c
onciliación y por tanto, debemos solicitar una mayor c
olaboración también por parte de las entidades bancarias y propietarios de viviendas libres arrendadas, al objeto de que apuesten también por la mediación y la c
onciliación c
omo sistema de resolución de c
onflictos y satisfacción de los intereses de ambas partes. El Gobierno Vasco dispone de Bizilagun c
omo herramienta dirigida a facilitar esas labores de mediación y c
onciliación.
Por otro lado, debemos incidir en la importancia de la c
olaboración c
on los servicios sociales de base c
on el objetivo de detectar posibles supuestos que puedan derivar en procedimientos de ejecución hipotecaria o procedimientos de desahucio por impago de renta.
Consideramos que no solo la c
oordinación c
on otras instituciones y la Mediación funcionan, sino que además debe potenciarse su uso si queremos por una parte, no c
olapsar la actividad judicial y por otra parte, buscar soluciones satisfactorias para ambas partes.
45 Se entiende por mediación el procedimiento en el que, c
on la asistencia de una persona mediadora, las partes enfrentadas por un c
onflicto buscan llegar a un acuerdo que lo solucione a través del diálogo y la c
omunicación.
Se entiende por c
onciliación el procedimiento en el que, c
on la asistencia de una persona c
onciliadora, las partes enfrentadas por un c
onflicto se suman, tras un proceso de diálogo y c
omunicación, al acuerdo propuesto por esta